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寧遠縣房地產開發小區集中整治工作實施方案
新聞來源:
發布日期:2014-08-03 13:37:36
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  為規范全縣房地產開發小區管理秩序,構建宜居幸福環境,維護社會穩定,按照《永州市房地產開發小區集中整治工作實施方案》(永政辦發[2014]33號)文件的要求,縣人民政府決定對全縣房地產開發小區開展為期三年專項整治活動,并制定如下實施方案。ud9寧遠房產網-小區樓盤-商品房-二手房信息-做寧遠更新最快的房產網站

  一、指導思想及工作目標
  以提高群眾居住質量、保障民生、構建和諧社會為宗旨,按照“全面整治、屬地管理、條塊結合、標本兼治、集中整治與強化監管相結合”的原則,圍繞規劃驗收、開發建設、房地產權屬登記、維修資金監管、稅費管理、物業管理等,對我縣小區進行集中整治。通過集中整治,糾正房地產開發領域的違規行為,切實解決小區存在的突出問題,推動小區物業管理規范化、制度化建設,努力營造小區功能完善、環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境。
  二、整治范圍
  近5年來,全縣所有房地產開發小區(包括已建成和正在建設小區)均為專項整治范圍。
  三、整治標準
  (一)違反規劃問題整治。強化規劃條件核實,著力解決已建成小區配套設施不完善的問題,對違法違規項目實行規劃影響評估,提出整改方案,并督促開發商整改落實到位。
  (二)房屋質量問題整治。徹底解決小區房屋主體結構安全隱患,督促開發商著力解決房頂漏水、墻體滲水等問題。
  (三)小區亂搭亂建問題整治。對侵占小區公共部位進行亂搭亂建的設施及建筑,依法予以拆除。
  (四)消防安全隱患整治。督促小區完成消防安全隱患整改,徹底消除重大消防安全隱患。
  (五)用電安全隱患整治。突出對變壓器配置容量偏小、線路配置不規范、部分需要“專變”改“公變”、電力不能滿足小區業主需要、電線電纜裸露、高層建筑住房缺乏發電機配置以及變壓器、配電室和發電機房未安裝隔離設施等問題進行整治。
  (六)稅費公示和規費、清查、清退、追繳問題整治。對違規超面積建設的小區進行規費催繳,對開發商欠繳稅款情況進行追繳,對小區因調整容積率欠繳的土地差價款進行追繳。
  (七)供水、供氣問題整治。著力解決二次供水存在的問題,對違規建設供氣設施、存在安全隱患的供氣小區進行徹底整改。
  (八)物業服務管理問題整治。加大對物業服務企業整治,提高物業服務企業的服務意識,落實物業服務企業收費公示制度,落實物業管理用房。
  (九)業主委員會成立。加大對業主委員會成立的指導工作,制定小區業主公約,指導符合成立業主委員會的小區及時成立業主委員會。
  (十)兩證辦理的整治。解決辦證速度慢、開發商不主動申請、不配合辦證的問題,確保房屋產權登記證、國有土地使用權證同步辦理。
  (十一)小區信息網絡化管理建設。主要解決小區信息不規范、不透明、信息和服務與小區物業管理工作不能結合起來的問題。
  (十二)高層電梯的專項整治。著力解決電梯使用環節的安全管理問題。對電梯維護管理制度、事故應急救援預案不完善、管理者安全意識不強、電梯維護保養不到位的問題進行徹底整改。
  通過整治,達到環境優美、道路整潔、配套到位、各小區基本達到幸福小區的要求,并在縣中心城區建立1至3個樣榜小區。
  四、方法和步驟
  專項整治分五個階段進行。
  (一)宣傳發動(2014年6月1日至30日)
  制定工作方案,明確整治的內容、目標;組建工作班子、配備人員、明確職責、落實辦公場地并開展工作。召開集中整治動員大會,對轄區房地產開發小區集中整治工作進行安排部署,并廣泛宣傳發動。各相關部門根據本單位職能,確定領導專抓,安排專人負責日常集中整治工作。
  (二)調查摸底(2014年7月1日至9月30日)
  1. 各相關單位確定專人,并于7月上旬將名單報牽頭單位。
  2.縣政府發布小區調查整治征求意見通告。縣集中整治辦牽頭,各相關單位參與,對房地產開發小區進行調查填表摸底,主要包括小區的平面規劃圖電子版,具體的土地面積、規劃面積、建筑面積(商業、住宅、辦公、車位及其他)、物管用房面積、綠化面積、電梯數量及型號、水電氣的設計、安裝及供應情況、消防人防、質量驗收、已開發和擬開發棟數與面積、銷售和入住情況、商業運營情況、繳納稅費情況、物業管理機構和服務收費情況等,以便建立網格化管理的小區電子地圖。
  (三)分組清查(2014年10月1日至2014年12月31日)
  1. 第一組由住建部門牽頭,監察、國土資源、房產、城管等部門和建筑工程質監站參與,對未進行實測和未通過規劃條件核實的小區進行建設用地、建筑工程規劃許可、施工許可、建設工程質量監督手續辦理情況進行清查,清查開發商是否按規劃、建筑設計方案明確的內容進行建設施工,是否存在擅自改變容積率、綠地率等違法違規行為。
  2. 第二組由工程質量安全監督部門牽頭,督促有關小區完成結構鑒定,徹底消除工程質量安全隱患,對屋頂漏水、側墻滲水等問題在質保期內一直未得妥善處理的,督促開發商徹底整治。
  3. 第三組由城管執法部門牽頭,各相關部門參與,對侵占小區公共部位亂搭亂建的設施及建筑,通知業主在規定期內拆除,未拆除的依法進行強拆;由城管執法部門牽頭,工商、物價、安監等部門和自來水公司參加,出臺二次供水管理辦法。
  4. 第四組由公安部門牽頭,公安交警、治安、消防部門參與,相關單位配合。一是消防部門督促有關小區完成消防安全隱患整改,消除所有小區存在的重大消防安全隱患;二是交警部門指導小區人行道、停車位劃線和交通秩序的整治;三是治安大隊指導小區治安管理工作。
  5. 第五組由經信部門牽頭,供電公司、電力執法部門參與,對小區用電安全隱患及停電事故督促整改。
  6. 第六組由財政部門牽頭,對違規超面積建設的小區依法催繳報建規費。
  7. 第七組由地稅部門牽頭,對開發商欠繳稅款情況進行清理,并依法追繳。
  8. 第八組由國土資源部門和人民法院牽頭,依法對因調整容積率欠繳的土地差價進行追繳,并由國土資源部門清理國有土地使用權證辦理情況。
  9. 第九組由物價部門牽頭,房產部門和舜陵鎮人民政府參加,督促各小區開發商、物業公司進行收費公示,清查開發商是否向業主收取了水、電、氣、通信、有線電視等建設費(俗稱開通費),違規收費的責令清退。
  10. 第十組由房產部門牽頭,物價、城管等部門參與。一是清查小區物業管理政策、法規落實情況;二是清查小區物業管理用房是否達到規定要求;三是小區物業管理等各類費用收支公示情況;四是小區共用部位、共用設施設備維修、環境衛生、園林綠化、養護和管理情況;五是商品房預(銷)售管理情況;六是物業管理小區從業人員網絡化管理情況。
  11. 第十一組由舜陵鎮人民政府牽頭,房產部門和轄區派出所參與。一是排查本轄區內物業管理矛盾和糾紛問題;二是清查本轄區內業主委員會成立情況;三是指導轄區內符合成立業主委員會條件的小區及時成立業主委員會。
  12. 第十二組由房產和國土資源部門牽頭,住建、消防部門和質監站、舜陵鎮人民政府參與。一是排查所有小區“兩證”辦理情況;二是對沒有辦理“兩證”的小區及時排查出原因,對存在問題的限期整改到位;三是對符合辦證條件的或通過整改到位的小區,要求開發建設單位必須在2014年底前及時辦理好“兩證”。
  13. 第十三組由質量技術監督部門牽頭,房產部門和舜陵鎮人民政府參與。一是排查所有小區的電梯數量、型號、運行狀況;二是限期整改電梯運行安全質量問題;三是建立電梯電子檔案。
  (四)落實處理(2015年度)。
  1. 各牽頭單位對清查出的問題進行梳理歸納,提出整改意見或方案,做到每周有通報,每月有調度。2015年一季度對清查的問題下達整改通知,根據難易程度,整改時間為1-3個月。2015年二季度對沒有整改到位問題的督促督辦,并進行通報和媒體曝光。2015年三季度對涉及有問題的單位和個人執行強制整改。2015年四季度對仍未整改到位的責任單位進行責任追究,約談開發商和物業管理企業法人代表,記入誠信檔案,問題嚴重的注銷資質;涉嫌構成犯罪的,依法移送司法機關追究法律責任。并達到以下工作目標:
  (1)住建部門對未通過規劃條件核實的小區進行規劃條件核實,對擅自更改容積率、綠地率等違法違規行為處理到位。
  (2)質監站對在質保期內存在安全隱患,屋頂漏水、側墻滲水等問題整改落實到位。
  (3)城管部門對侵占小區公共部位亂搭亂建的設施及建筑拆除到位,對供氣小區清理整治到位。
  (4)消防部門對小區存在的消防安全隱患整改到位。
  (5)經信部門和供電公司排除小區用電安全隱患,落實“專變”轉“公變”。對變壓器配置容量偏小、線路配置不規范、部分需要“專變”改“公變”、電力不能滿足小區業主需要、電線電纜裸露問題,高層建筑住房缺乏發電機配置和變壓器、配電室及發電機房未安裝隔離設施等問題進行整治。
  (6)財政部門對未報規劃建設小區欠繳的規費收繳到位。
  (7)地稅部門對開發商欠繳的稅款追繳到位。
  (8)國土資源部門協助人民法院對因調整容積率欠繳的土地差價款追繳到位,對未辦理國有土地使用權證情況進行分析,提出解決意見。
  (9)物價部門牽頭對違規收費的開發商、物業公司清退到位,并給予處罰。
  (10)房產部門對物業管理政策宣傳、物業管理用房、物業管理檔案規范、費用收支公開、設施設備維護落實處理到位,對未辦理房屋產權登記證情況進行分析,提出解決意見。
  (11)舜陵鎮人民政府、房產局指導和組織小區業主召開業主大會,選舉產生業主委員會,爭取80%的小區成立業主委員會;制定業主公約;及時處理好矛盾糾紛問題。
  2. 各牽頭單位主要領導掛帥,組織力量,依法依規對開發商、物業服務企業、業主下達限期整改通知書,限期內未整改的,可依法強制執行。
  3. 對重點難點問題或一時難以解決的“老大難”的問題,集中整治領導小組定期召開調度會,集體會商,確保各類問題矛盾得到妥善處理和解決。
  (五)建章立制(2016年度)
  1. 2016年1-3月,組織對小區自檢,查漏補缺;4月參加全市組織的交叉檢查,逐項評比考核。
  2. 按照“綜合治理、標本兼治”的指導思想,認真總結集中整治中發現的普遍性、傾向性問題并認真分析研究,有針對性地制定或修訂完善有關制度,加強日常監管,鞏固集中整治成果,建立健全房地產開發小區管理長效機制,探索科學合理的小區物業管理模式。通過整治,針對我縣實際,出臺小區整治管理辦法及細則。
  3. 形成三位一體的物業管理模式。遵循“網格化管理”的原則,充分重視舜陵鎮人民政府、社區在小區物業管理工作中的綜合協調作用,針對小區管理業態的復雜性和管理模式的多樣性,健全“縣、鎮、社區”三級物業管理體系,充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用,構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業服務糾紛調解工作新模式。建立縣、鎮、社區三級物業管理投訴受理制度和物業服務糾紛快速處理調解組織體系,著力解決物業服務糾紛逐年增多的問題。充分發揮社區法律顧問作用,引導人民群眾依法理性表達利益訴求,在法治的軌道上推動物業服務糾紛的及時解決。
  4.行政執法延伸進小區。物業管理是一項系統的綜合工程,住建、國土資源、房產、物價、公安、經信、工商等職能部門密切配合,加強溝通協作,實現有效銜接,無縫監管。進一步完善物業管理糾紛調處工作機制,主動介入,加大力度,發現苗頭,及時快速處理。
  5.總結情況。2016年12月召開工作總結大會,考核的結果列入各單位的績效考核項目。
  五、工作要求
  (一)加強領導,落實責任。成立縣房地產開發小區集中整治領導小組,由副縣長雷鳴任組長,縣優化辦主任李哲愛任常務副組長,縣政府辦副主任徐永才任副組長,縣委督查室、縣政府督查室、縣優化辦、縣專治辦、縣人民法院、縣人民檢察院、舜陵鎮人民政府、縣財政局、縣城管局、縣物價局、縣工商局、縣地稅局、縣住建局、縣國土資源局、縣房產局、縣公安局、縣經信委、縣質監局、縣安監局、縣建設工程質量監督站、縣綠化站、縣電力公司、縣消防大隊等單位的負責同志為成員。領導小組辦公室設在縣房產局,由徐永才同志兼任辦公室主任,胡小川同志任辦公室副主任。
  (二)提高認識,精心組織。各有關部門要站在服務寧遠經濟發展、構建和諧穩定大局的高度,充分認識這次集中整治工作的重要意義,每個小組要制定詳細可操作的具體方案,確保整治效果。
  (三)部門聯動,形成合力。各職能部門要密切配合,加強溝通協調,形成強大合力。縣委督查室、縣政府督查室和縣優化辦要加強督查督辦,及時通報相關信息,確保按時完成任務。
  (四)嚴明紀律,嚴格問責。集中整治期間,各房地產開發企業、施工企業、小區物業服務企業、中介組織等要密切配合,主動提供相關審批手續。對違反法律、法規和相關文件,不履行義務、不誠信的企業,將在新聞媒體上予以曝光,并記入誠信檔案;情節嚴重的,報相關部門按法定程序注銷其資質。
 
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